Uzucapiunea sau ”am cumpărat fără acte, cum devin proprietar cu acte?”

 

1. Ce este uzucapiunea?

Uzucapiunea imobiliară este modalitatea de dobândire a dreptului de proprietate asupra unui imobil de către o persoană care s-a comportat ca un proprietar o anumită perioadă de timp.

2. Ce bunuri pot fi fi uzucapate (dobândite prin uzucapiune)

Codul civil prevede faptul că nu pot fi dobândite prin uzucapiune bunurile inalienabile, adica bunurile scoase din circuitul civil (bunurile din proprietatea publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale), per a contrario toate celelalte bunuri pot fi uzucapate.

3.Cine poate dobândi un bun prin uzucapiune?

Legea exclude anumite categorii de persoane, acestea neputând dobândi proprietatea prin uzucapiune.

Conform Art. 918 alin (1) C.civ., nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un detentor precar, precum:

1. a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;
2. b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, faţă de nuda proprietate;
3. c) fiecare coproprietar, în proporţie cu cotele-părţi ce revin celorlalţi coproprietari;
4. d) orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligată să îl restituie sau care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia.

Există și situații în care detentorii precari (cei enumerați mai sus) pot dobândi un imobil prin uzucapiune, respectiv:

1. a)  în cazul în care detentorul precar încheie cu bună-credinţă un act translativ de proprietate cu titlu particular cu altă persoană decât cu proprietarul bunului;
2. b) dacă detentorul precar săvârşeşte împotriva posesorului acte de rezistenţă neechivoce în privinţa intenţiei sale de a începe să se comporte ca un proprietar; în acest caz, intervertirea nu se va produce însă mai înainte de împlinirea termenului prevăzut pentru restituirea bunului;
3. c) dacă detentorul precar înstrăinează bunul, printr-un act translativ de proprietate cu titlu particular, cu condiţia ca dobânditorul să fie de bună-credinţă.

4. FELURILE UZUCAPIUNII

Uzucapiunea în Vechiul Cod Civil (1864)

Conform Vechiului Cod civil, uzucapiunea este de două feluri:

• uzucapiunea de 30 ani, în această situație trebuie să existe doar o posesie utilă, indiferent dacă uzucapantul a fost de bună sau de rea-credință;
•   uzucapiunea de la 10 la 20 ani, situație în care este necesar un just titlu sau o justă cauză, precum și buna-credință uzucapantului.

       Uzucapiunea în Noul Cod Civil

Noul Cod Civil prevede două feluri ale uzucapiunii imobiliare, respectiv:

1. uzucapiunea tabulară de 5 ani și se aplică celor înscriși în cartea funciară, însă fără a avea o cauză legitimă;
2. uzucapiunea extratabulară de 10 ani pentru care este necesară îndeplinirea uneia dintre următoarele condiții:

a)proprietarul imobilului a murit sau și-a încetat existența, s

b)proprietarul să fi renunțat la dreptul de proprietate

1. c) imobilul să nu fie înscris în nicio carte funciară.

În toate cazurile, posesia exercitată nu trebuie să fie viciată, iar pentru a produce efecte juridice trebuie să fie utilă (nu este utilă posesia discontinuă, tulburată sau clandestină).

5. PROCEDURA UZUCAPIUNII

Pentru a dobândirea unui imobil prin uzucapiune, trebuie formulată o cerere de chemare în judecată, formulate în contradictoriu cu vechiul proprietar, cu succesorii acestuia sau cu unitatea administrativ-teritorială pe raza căruia este situate imobilul. Instanța competentă în materia uzucapiunii este judecătoria în circumscripția căreia este situat imobilul.